Mediazione – Provvigione – Valore reale dell’immobile - Cass. 21 novembre 2011 n. 24444

La provvigione è dovuta sul valore reale dell'immobile non sul prezzo dichiarato nell'atto pubblico. E’ quanto stabilito dalla Suprema Corte di legittimità con la sentenza 21 novembre 2011, n. 24444.

La misura della provvigione che spetta al mediatore per l'attività svolta nella conclusione dell'affare deve tenere conto del reale valore dell'affare che è cosa ben diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo.

Nel caso affrontato dai Giudici è stata ritenuta corretta l’interpretazione data dalla corte di merito per il calcolo della provvigione. Quello che occorre tenere in considerazione è il valore effettivamente indicato nella proposta di acquisto, in quanto sarebbe stato irragionevole ritenere che il venditore avesse alienato l'immobile per il prezzo inferiore, indicato nell'atto di compravendita, quando il proponente si era vincolato a pagare un prezzo di gran lunga superiore.

Possesso - Compossesso - Immobile di proprietà esclusiva - Situazione di compossesso pro indiviso tra proprietario ed un terzo – Tempo per l’usucapione – Idoneità - Cass. 2 agosto 2011 n. 16914

Con la sentenza 2 agosto 2011 n. 16914, i Giudici di legittimità chiariscono il quesito che consiste nell'acquisizione o meno da parte del terzo della comprorpietà pro indiviso del bene immobile  una volta trascorso il termine utile per l'usucapione.

I Giudici si sono espressi in senso positivo sul punto e accogliendo l’orientamento giurisprudenziale formatosi sulla questione (Cass.  n. 21425 del 2004 e 6818 del 1988) hanno statuito che su di un immobile di proprietà esclusiva di un soggetto può ben crearsi una situazione di compossesso pro indiviso tra lo stesso soggetto proprietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest'ultimo, della comproprietà pro indiviso dello stesso bene, una volta trascorso il tempo per l'usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. 

Tale situazione di compossesso continua la Corte, che consiste nell'esercizio del comune potere di fatto sulla cosa, in tota et in qualibet parte della stessa, da parte di due soggetti, non esige, infatti la esclusione del possesso del proprietario e non richiede che il compossessore effettivo ignori l'esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l'animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus.

Sul punto vedi anche Cass. 21425 del 2004 e n. 13082 del 2002.

a cura di Elena Ioghà

Procedimento di adottabilità del minore - Litisconsorzio necessario dei genitori – Appello – Sussistenza - Cass. 4 luglio 2011 n. 14554

I genitori sono litisconsorti necessari nel procedimento di adottabilità del minore anche in grado d’appello. 

Lo ha stabilito la Corte di legittimità che con la sentenza  del 4 luglio 2011, n. 14554,  accoglieva il ricorso proposto dal Procuratore Generale della Reppubblica di Palermo e statuiva che in tema di diritto del minore ad una famiglia e segnatamente di sua adozione (nazionale), il titolo II della legge 4 maggio 1983, n. 184, nel testo novellato dalla legge 28 marzo 2001, n. 149, che riflette anche principi sovranazionali  dispone che il procedimento deve svolgersi sin dall'inizio con l'assistenza legale dei genitori, i quali devono essere avvertiti dell'apertura della procedura, essere invitati a nominare un difensore, essere informati della nomina di un difensore d'ufficio per il caso che non vi provvedano, ed ancora che gli stessi, assistiti dal difensore, possono partecipare in primo grado a tutti gli accertamenti disposti dal Tribunale e debbono essere sentiti e ricevere la comunicazione dei provvedimenti adottati, nonché possono presentare istanze anche istruttorie e prendere visione ed estrarre copia degli atti contenuti nel fascicolo previa autorizzazione del giudice, e devono ricevere la notificazione per esteso della sentenza, con contestuale avviso del loro diritto di proporre impugnazione (art. 8 comma 4, art. 10, commi 2 e 5, art. 12, art.13, art. 15, art. 16). 

L'art. 17 prevede, inoltre, che il pubblico ministero e le altre parti possano proporre impugnazione avanti la Corte d'appello e non pone alcuna ulteriore restrizione al novero dei legittimati al gravame e, dunque, deroga al regime del contraddittorio previsto in via generale nel nostro ordinamento positivo processuale con riguardo ai procedimenti contenziosi ordinari.

La novellata normativa attribuendo, dunque, ai genitori del minore una legittimazione autonoma connessa ad un'intensa serie di poteri, facoltà e diritti processuali, è atta a fare assumere loro la veste di parti necessarie e formali dell'intero procedimento di adottabilità  e, quindi, di litisconsorti necessari pure nel giudizio d'appello, quand'anche in primo grado non si siano costituiti, con conseguente necessità di integrare il contraddittorio nei loro confronti, ove non abbiano proposto il gravame.

a cura di Elena Ioghà

Separazione – Immobile diverso dalla casa familiare – Assegnazione - Esclusione – Cass. 4 luglio 2011 n. 14533

La Suprema Corte torna ad occuparsi della questione avente ad oggetto l’assegnazione della casa familiare ed ha ribadito - con sentenza resa in data 4 luglio 2011 n. 14533 - il concetto che per casa  familiare prevista dall’art. 155 c.c. debba intendersi il centro degli affetti, degli interessi e delle consuetudini in cui s'esprime e s'articola la vita familiare.

Invero, sono requisiti imprescindibili, per l'assegnazione della casa "familiare" ad uno dei genitori separati o divorziati, la sussistenza di tale requisito e l'affidamento a questo di figli minorenni (o la convivenza con figli maggiorenni), incolpevolmente privi di adeguati mezzi autonomi di sostentamento.

Sicché l'assegnazione della casa familiare prevista dall'art. 155 c.c., comma 4 è consentita unicamente con riguardo a quell'immobile che abbia costituito il centro d'aggregazione della famiglia durante la convivenza, con esclusione d'ogni altro immobile di cui i coniugi avessero la disponibilità. Come ad esempio la casa usata per trascorrere le vacanze.

Nello stesso senso v. Cass n. 4816 del 2009; Cass. 16 luglio 1992 n. 8667; Cass. 9 settembre 2002 n. 13065; Cass. 20 gennaio 2006 n. 1198

Deposito – Custodia – Avviso parcheggio non custodito – Responsabilità - Esclusione – Cass. S.U. 28 giugno 2011 n. 14319

La Corte di Cassazione con la pronuncia 28 giugno 2011 n. 14319  ha enunciato che l’istituzione da parte dei Comuni, previa deliberazione della Giunta, di aree di sosta a pagamento ai sensi dell’art. 7, primo comma, lettera f), d. lgs. 30 aprile 1992 n. 285 (codice della strada), non comporta l’assunzione dell’obbligo del gestore di custodire i veicoli su di esse parcheggiati se l’avviso “parcheggio incustodito” è esposto in modo adeguatamente percepibile prima della conclusione del contratto (artt. 1326, primo comma, e 1327 cod. civ.) perché l’esclusione della custodia attiene all’oggetto dell’offerta al pubblico (art. 1336 cod. civ.), e l’univoca qualificazione contrattuale del servizio, reso per finalità di pubblico interesse, normativamente disciplinate, non consente il ricorso al sussidiario criterio della buona fede, ovvero al principio della tutela dell’affidamento incolpevole sulle modalità di offerta del servizio (quali ad esempio l’adozione di recinzioni, di speciali modalità di accesso ed uscita, dispositivi o personale di controllo), per costituire l’obbligo della custodia, potendo queste costituire organizzazione della sosta.

Secondo i Supremi Giudici per distinguere il tipo di contratto concluso (deposito con custodia o senza custodia) occorre verificare la reale volontà dell’utente:

-) se il suo interesse concreto prevalente è di concludere un contratto che gli assicura uno spazio per lo stazionamento del veicolo in prossimità di luoghi di interscambio con sistemi di trasporto collettivo a cui intende accedere velocemente e senza incorrere in divieti sanzionati dal codice della strada (art. 158 dlgs del 1992 n. 285), pagando la somma corrispettiva della prestazione del gestore – mettere a disposizione un’area – senza trasferire la detenzione del veicolo al personale eventualmente preposto alla sorveglianza del parcheggio, e purché l’avviso dell’esclusione della custodia sul veicolo sia apposto in modo da esser adeguatamente percepibile prima della conclusione del contratto secondo le modalità predisposte dal proponente (artt. 1326, primo comma, e 1327 cod. civ.), si configura il contratto di parcheggio senza custodia;

-) se, invece, l’utente intenda assicurarsi non solo l’utilizzazione dell’area, ma anche la conservazione e la restituzione del veicolo nello stesso stato in cui lo ha consegnato – anche senza le chiavi (Cass. 3 dicembre 1990 n. 11568), se il posteggiatore non è incaricato del posizionamento di esso, e ancorché chiuso con inserimento di sistemi di allarme e sicurezza, accorgimenti di solito necessari ai fini della validità della polizza assicurativa e idonei ad escludere la custodia degli oggetti all’interno dell’abitacolo – si configura il contratto di parcheggio con custodia a cui è applicabile la disciplina sui deposito, contratto a struttura reale.